Mercato Immobiliare: i dati dello studio USEC su 26.478 compravendite inserite in Listing+
Nel biennio 2024–2025 il mercato immobiliare italiano evidenzia una dinamica di sostanziale stabilità nei tempi di vendita e una riduzione dello sconto mediano (la differenza percentuale tra il prezzo richiesto e il prezzo effettivo di vendita) rispetto al biennio precedente.
È quanto emerge dallo studio realizzato dall’Ufficio Studi EffettoCasa (USEC) di Corrado Artale, Presidente Gruppo EffettoCasa, che ha analizzato 26.478 compravendite registrate nel sistema MLS di Listing+ nel periodo 2024–2025. Il dato più interessante riguarda proprio lo sconto mediano: nelle vendite gestite tramite Listing+ risulta sensibilmente più basso rispetto alla media nazionale, con un maggiore realizzo per il venditore.
LA METODOLOGIA: LA SCELTA DELLA MEDIANA COME INDICATORE DI RIFERIMENTO
Nell’elaborazione dei dati, l’Ufficio Studi EffettoCasa ha adottato la mediana come indicatore statistico principale, in linea con gli standard valutativi internazionali (IVS – International Valuation Standards, EVS – European Valuation Standards) e con le linee guida dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
La mediana rappresenta il valore centrale di una distribuzione: il 50% delle transazioni registra uno scostamento inferiore e il restante 50% uno scostamento superiore. A differenza della media aritmetica, non risente della presenza di valori estremi, che nel mercato immobiliare possono derivare da transazioni atipiche, vendite tra soggetti collegati o errori di inserimento dei dati.
DIFFERENZE TERRITORIALI: NORD E SUD A CONFRONTO
L’analisi evidenzia differenze significative tra le principali città italiane.
Nel periodo 2024–2025:
- Milano registra uno sconto mediano del 3,05%, in calo rispetto al 4,56% del biennio precedente;
- Roma si attesta al 5,62%;
- Napoli al 6,67%;
- Torino all’8,03%, in aumento rispetto al 6,78% del periodo 2022–2023;
- Palermo al 9,33%, anch’essa in crescita rispetto all’8,33% precedente.
Il quadro conferma una maggiore tenuta dei prezzi nelle aree più dinamiche del Nord e nei mercati ad alta domanda, mentre nei contesti con minore liquidità lo scostamento tra prezzo richiesto e prezzo di chiusura risulta più ampio.
EFFICIENZA ENERGETICA E IMPATTO SULLO SCONTO
Lo studio dell’Ufficio Studi EffettoCasa prende in esame anche la distribuzione delle compravendite per classe energetica nel quadriennio 2022–2025.
Secondo i dati analizzati:
- il 60% degli immobili transati rientra in classe G;
- solo il 4,3% in classe A.
In termini di sconto mediano, gli immobili in classe A registrano uno scostamento del 4,1%, mentre quelli in classe G si attestano al 6,4%. Il dato evidenzia una correlazione tra qualità energetica dell’immobile e tenuta del prezzo in fase di chiusura.
IL QUADRO COMPLESSIVO DELLA MANOVRA 2026
Riassumendo, la Legge di Bilancio 2026:
- riduce il peso degli incentivi straordinari
- rafforza indirettamente il valore degli immobili di qualità
- non introduce nuove scorciatoie fiscali
- spinge il mercato verso decisioni più razionali e meno speculative
È una manovra che non accelera artificialmente il mercato, ma lo normalizza.
LE AGENZIE LISTING+ FANNO GUADAGNARE DI PIÙ AI VENDITORI
Partendo dal dato nazionale, secondo l’ultima rilevazione pubblicata dal Sole 24 Ore nel gennaio 2026, lo sconto medio sulle compravendite nel primo semestre 2025 si attesta al 7,6%, in lieve calo rispetto all’8% registrato nel 2024.
Le 26.478 transazioni registrate nel sistema MLS Listing+ e analizzate dall’Ufficio Studi EffettoCasa (USEC) per il biennio 2024–2025 evidenziano invece uno sconto mediano del 5,98%, arrotondato al 6%.
Tradotto in termini concreti e per utilizzare lo stesso esempio presente nell’analisi di EffettoCasa, su un immobile con prezzo richiesto di 300.000 euro, la differenza tra uno sconto del 7,6% e uno del 6% corrisponde a circa 4.800 euro di maggiore realizzo per il venditore.
UNA FOTOGRAFIA AGGIORNATA DEL MERCATO
L’analisi USEC, basata sulle 26.478 compravendite registrate da Listing+ offre una lettura strutturata delle dinamiche di prezzo e delle differenze territoriali nel mercato immobiliare italiano.
La riduzione dello sconto mediano nel periodo 2024-2025 rispetto al periodo precedente, l’aumento del prezzo mediano e le differenze tra città confermano un mercato articolato, con performance differenti a seconda del contesto geografico e delle caratteristiche dell’immobile.
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